¿Qué está pasando con los bienes de conservación?

Tomado del "EL TIEMPO" Junio de 2008"

Han pasado 14 años desde que se definieron los criterios de los bienes de conservación, pero aún los propietarios se ven afectados por omisiones del Distrito.

La organización de un foro (foro de la Sociedad Colombiana de Arquitectos y la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá) sobre la transferencia de derechos de construcción y desarrollo para inmuebles de interés cultural puso sobre la mesa, nuevamente, el debate sobre la protección de los bienes de patrimonio, que según varios analistas no se podrá lograr mientras el Distrito no les reconozca a sus propietarios los derechos, las compensaciones y los estímulos tributarios.

Según la abogada Nora Pabón, especialista en el tema, la figura fue creada por la ley para compensar a los dueños de estos inmuebles; sin embargo, persisten los problemas.

Sobre los antecedentes, la abogada trae a colación el decreto reglamentario 151 de 1998 que reconoce que la aplicación del tratamiento de conservación a una zona o inmueble limita los derechos de construcción y desarrollo.

La norma también define la compensación como el mecanismo para redistribuir de manera equitativa los costos y beneficios derivados de ese tratamiento, y recuerda que los derechos de construcción y desarrollo se adquieren por medio de las licencias.

Agrega que son de dos clases: derechos de urbanización, construcción o parcelación (contenidos en los POT), y derechos transferibles de construcción y desarrollo, que permiten trasladar el potencial constructor de un predio o inmueble clasificado como de conservación a otro definido en el POT como 'receptor'".

Sobre la diferencia entre las compensaciones y los beneficios o estímulos tributarios, la abogada recuerda que mientras que las primeras buscan el respeto a la igualdad de las personas y la equidad en la distribución de cargas y beneficios ante la restricción para desarrollar sus predios, los segundos (que existían antes de la Ley 388 de 1997) buscan ayudarles a los propietarios en la conservación de sus inmuebles para beneficio de la ciudad.

Aun así, estos beneficios tributarios -como bajar los impuestos y clasificar algunos de los bienes en estrato 1 para efectos del pago de servicios públicos, entre otros que operan solo para vivienda- no buscan el equilibrio del derecho de las personas ante la desigualdad producida al asignarse tal tratamiento, lo que, precisamente, genera inequidad.

La situación data de 1994, cuando a través del decreto 677 se les dio el carácter de conservación arquitectónica a más de 3.500 inmuebles. Y la reacción no se hizo esperar.

Pabón recuerda cómo el cúmulo de solicitudes, las tutelas, las demandas y varios mecanismos de presión lograron que por lo menos se contratara un estudio inicial. "Lo hizo el arquitecto Carlos Niño Murcia,quien además de revisar el listado determinó la necesidad de consagrar en la ley los criterios de clasificación y calificación de los bienes (casas y edificios).

"Posteriormente, en la ley se logró incluir la distribución de cargas y beneficios, lo mismo que la obligación de compensar a los propietarios de diferentes maneras", anota la abogada.

De hecho, la Ley 388 de 1997 le dio al Distrito la posibilidad de adquirir inmuebles para su conservación y de igual manera, las normas vigentes permiten que estos puedan tener otros usos que no se permitían inicialmente.

"Sin embargo, después de catorce años, y a pesar de que existe un marco jurídico claro y de que hay voluntad de los funcionarios, aún los propietarios de estos bienes siguen afectados injustamente con la omisión no solo del Distrito, sino del Consejo Asesor de Patrimonio", advierte Pabón, quien identifica como un avance lo dispuesto en la Ley 1185 del 12 de marzo del 2008, que modifica el procedimiento relacionado con la inclusión de los bienes de interés cultural.

"De hecho, el Consejo Distrital de Patrimonio deberá ser integrado y tendrá funciones importantes en cuanto a las políticas para preservar el patrimonio del Distrito.

"Incluso, Planeación -a través de la Dirección de Patrimonio, en cabeza de la arquitecta Doris Patricia Noy que hasta la semana pasada estuvo en el cargo- dejó listo un proyecto de acuerdo que se presentará al Concejo de Bogotá, con el ánimo de encontrar la aplicación de la transferencia de derechos de construcción y desarrollo".

Así, y para beneficio de los propietarios y la conservación, será necesario evaluar, de forma juiciosa, los inmuebles que ya cuentan con su ficha de antecedentes y los valores que los hicieron acreedores a tal distinción.

"Y será vital la revisión de este listado que asciende a más de 1.800 inmuebles de interés cultural dentro de los casi 7.000 que existen", concluyó la abogada, quien instó a las entidades encargadas a incluir los sectores de conservación y excluir las zonas deterioradas o que son de difícil recuperación.

Otros afectados
"De las afectaciones por obras públicas, zonas de preservación y manejo y otras, ni hablar", dice la abogada Nora Pabón. "Los Curadores siguen expidiendo licencias sin que se hayan afectado legalmente y pagando la compensación de ley a dueños que tenían sus inmuebles total o parcialmente en zonas de reserva".

Revisión y exclusión, aspectos para evaluar
"Por años, la Secretaría de Planeación ha afirmado que todos los inmuebles cuentan con una ficha en la que constan los antecedentes, las características y los valores que los hicieron acreedores a tal distinción, pero lo cierto es que es necesaria una revisión", insiste la abogada Nora Pabón, quien agrega que las normas ordenan que la anotación se haga en el folio de matrícula inmobiliaria de cada inmueble en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, requisito que tampoco se ha cumplido.

Al parecer -anota Pabón-, los dueños de estos inmuebles y también todos los de inmuebles de conservación ambiental continúan esperando que se garanticen sus derechos.

Esta revisión es igualmente necesaria para hacer efectiva la figura de la transferencia de derechos de construcción y desarrollo, pues es escaso el número de inmuebles receptores con relación a los que generan los derechos. La figura podría llegar a ser ineficiente e inaplicable.

La abogada afirma que, de igual manera, la revisión debe incluir los sectores de conservación y excluir las zonas deterioradas y de difícil recuperación."Recordemos que el tema de conservación tiene estrecha relación con el de renovación urbana", insiste.

"Tanto los propietarios como los vecinos de los bienes cuentan con que se hayan hecho los estudios reales y serios, lo que significa que la Secretaría de Planeación y el Consejo Asesor de Patrimonio tienen una gran responsabilidad al efectuar los estudios y calificar los inmuebles para su inclusión y exclusión", anota.

Recuerda que aunque se han dictado normas que ordenan tener en cuenta a propietarios y vecinos, aún no se han logrado involucrar.

También advierte que los estudios deben tener en cuenta la seguridad jurídica y la confianza legítima. "Y es que muchos proyectos colindantes a estos inmuebles deben cumplir ciertas exigencias, por lo que al excluirse el de conservación se deberá considerar esta circunstancia y, al menos, consultar los derechos adquiridos", asegura la abogada, patra quien es vital que la conservación sea asumida -de igual forma- por los dueños, la comunidad y el Estado.