La conservación es un reto para la Ciudad y no sólo para los propietarios y habitantes de Prado

Agradeciendo la participación, profesionalismo y aportes al PEPP del barrio Prado por parte de la Dra. Maria Victoria Castaño, respetuosamente se le manifiesta:

"Sin embargo de la comisión accidental nos queda como conclusión de que continuamos hablando un lenguaje diferente, de que estamos distanciados (La Administración con el Barrio), y que la mejor forma de sumar efectiva y oportunamente hacia la consolidación del proyecto es en la mesa de trabajo y no en confrontaciones donde la ambigüedad dificulta el entendimiento

No queremos que este proyecto se vea como un monologo de la administración, donde las opiniones de la comunidad no son bien escuchadas y por ende pobremente valoradas.

Es un hecho que las imposiciones al sector están dadas. Y han tenido afectaciones muy importantes sobre sus propietarios por ende sobre las propiedades y en general sobre el sector.

Queremos recalcar sobre conceptos en los que hemos venido trabajando de tiempo atrás y aun no son bien entendidos.

1. Compensación a la merma en derecho de propiedad sobre el inmueble

La norma restringe el uso de los inmuebles, dos ejemplos pueden ser la restricción a construir en altura y la imposibilidad de implementar mejoras funcionales como hacer un garaje, etc. Estas limitaciones en el uso del inmueble desvalorizan el valor del m2 de la propiedad. Es un hecho que muy pocos quieren adquirir un inmueble que tiene mínimas o nulas posibilidades de adaptarse o desarrollarse.

Otros sectores que aunque no sobresalen en valores como los del barrio Prado, pero están libres de restricciones especiales como las de Prado, gozan de un avalúo comercial puro.

"Los propietarios exigen la compensación del valor que perdieron sobre sus propiedades a partir de la imposición de las restricciones del plan"

Un cálculo simple de este valor se obtiene mediante la comparación del valor comercial del m2 en el barrio Prado con el del valor comercial del m2 en un sector equivalente en atributos al Barrio Prado sin las restricciones que pesan sobre Prado (normalmente un barrio de estrato 5 en Medellín).

Para ser más claros pongamos este ejemplo: si el valor M2 en La castellana o Laureles es de 1’200.000 por m2 y el de el Barrio Prado son 600.000 por m2, se debe hacer efectiva la compensación de 600mil por cada m2 al inmueble afectado.

Dra., usted hizo referencia a que s’olo los profesionales de avalúo pueden valorar los inmuebles y tenemos ya hecha esta tarea, veamos uno de los casos concretos:

Una hermosa y bien mantenida casa en Prado de 450m2, con mención y declaratoria de inmueble de valor patrimonial fue avaluada en 180 millones (menos de 450mil por m2, esto no lo podíamos creer!) y adicionalmente por las restricciones de construcción que el avaluador resaltó, el banco no permitió respaldar un préstamo con este inmueble.

2. Estímulos para mantener y conservar

Tanto la disminución en Predial como la de servicios públicos no corresponden al criterio de compensación por merma de derecho.

Pero SI aplica como estímulos para el mantenimiento de los inmuebles y posiblemente para propiciar el desarrollo del sector.

3. Zona Franca para propiciar la evolución del sector hacia una dinámica sostenible

Dinámica deseada para Prado

Para propiciar la dinámica deseada para Prado se propone establecer el sector como una "Zona Franca" para el Arte, la cultura, la salud, la hotelería, Gourmet

Esta “zona” debe ofrecer los estímulos adecuados y suficientes, como cero gravámenes impositivos y otras facilidades para los usos deseados en Prado.
Re densificación
Para aumentar la densidad habitacional de las propiedades de Prado se debe proveer asesoría y acompañamiento profesional y económico del municipio para que los diferentes proyectos sean viables y rentables económicamente para sus propietarios y gestores (gana-gana), sin demeritar la alta calidad habitacional, independientemente de la zona en que se desarrollen, sector de conservación o de redesarrollo.

Gestión del entorno

Los "problemas de ciudad" no debieron conducirse al sector entre la Estación Prado (la más peligrosa de la ciudad), Parque Berrio, Minorista, etc.

Se requiere corregir y mejorar la gestión del entorno que afecta negativamente al Barrio, tales como:
• El bazar de los puentes,
• Ventas callejeras en la estación Prado, etc.
• La seguridad debe ser permanente y efectiva.
• Transporte y Movilidad: Disminuir el tráfico obligado por el barrio.
Estamos atentos a atender cualquier notificación o convocatoria suya para profundizar en el análisis de estos temas.

Es pertinente resaltar el espacio que nos ha ofrecido el Concejo de Medellin, Institución que cuenta con lideres comprometidos con la Ciudad, su desarrollo y proyección.

Favor confirmar la recepción del presente correo. Gracias

Cordialmente,

Aproprado

Paginas relacionadas y de interés:

http://sites.google.com/site/patrimoniocolombia/Home/la-conservacion-es-un-reto-de-todos
http://www.aproprado.blogspot.com/
http://sites.google.com/site/patrimoniocolombia/
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Compensación y Estimulos para lograr el proyecto de conservación CON VIDA

El mérito de “Sector de valor patrimonial por su hermoso diseño y la sobresaliente arquitectura de nuestras propiedades” debe ser un premio y no un castigo.
Los propietarios del barrio hacemos énfasis en que a partir de las restricciones sobre nuestras propiedades no nos sentimos los dueños, amos y señores de nuestra propiedad!
CONSTRUYAMOS
Aspectos que hay que resolver:
1) Compensación en pro de la equidad. La norma restringe usos de los inmuebles tal como la restricción a construir en altura o que no se puede hacer un garaje, etc. Estas limitaciones desvalorizan la propiedad, el valor del m2. Se requiere compensar el valor que perdió la propiedad.
El cálculo de este valor se obtiene mediante la comparación del valor comercial del m2 en un sector equivalente en atributos al Barrio Prado sin las restricciones que pesan sobre Prado (normalmente un barrio de estrato 5 en Medellín) con el valor comercial del m2 en el barrio Prado.
Ej: si valor M2 en La castellana o Laureles = 1’200 y el de el Barrio Prado son 600mil m2, se debe hacer efectiva la compensación de 600mil por cada m2 al inmueble afectado.
2) Beneficios tributarios y de Servicios Públicos que obran como auxilios para el mantenimiento de los inmuebles, Auxilios y subsidios para la mejora de instalaciones deterioradas en los inmuebles.

3) Estímulos para propiciar la dinámica deseada:
• Definición de una Zona Franca, libre de gravámenes impositivos para los usos deseados en el sector.
• Asesoría y acompañamiento profesional y económico para las adecuaciones de los inmuebles en pro de la re-densificación.
• Mejor gestión del entorno que afecta negativamente al Barrio, tales como:
• Corregir los errores como el bazar de los puentes, desplazamiento de las ventas callejeras hacia la estación Prado, etc.
• Mejoras en seguridad.
• Transporte y Movilidad: Aislar el tráfico obligado del barrio.
4. Se requiere conformar CorpoPrado como una entidad del Barrio que gestiona con la administración y los habitantes del Barrio la conservación de Prado y vela por su nuevo norte de desarrollo.

Reacciones a los estimulos

Ante las señales positivas de compromiso de la administración con los propietarios del barrio, se observan reacciones positivas.